Con fecha 30 de abril de 2026, la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) emitió la Resolución General Nº 1137/2026 (la “Resolución”), mediante la cual dispuso la apertura del procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas” respecto del proyecto de resolución que propone introducir modificaciones al régimen de representación digital de valores negociables —tokenización— y prorrogar la vigencia del sandbox regulatorio aplicable a dicho régimen.
En términos generales, el proyecto propone ampliar el universo de valores negociables susceptibles de ser representados digitalmente, incorporando expresamente aquellos valores negociables emitidos bajo los distintos regímenes de oferta pública con autorización automática previstos en las Normas de la CNV, con excepción de los regímenes de autorización automática aplicables a fondos comunes de inversión abiertos (“FCIA”).
En particular, el proyecto preveía que podían ser tokenizados, cuando sean emitidos bajo regímenes de oferta pública con autorización automática por su mediano impacto: (i) acciones; (ii) obligaciones negociables; (iii) valores representativos de deuda o certificados de participación de fideicomisos financieros con oferta pública; y (iv) cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados (“FCIC”) con oferta pública. La propuesta de la CNV mantiene, por otro lado, la posibilidad de tokenizar acciones, obligaciones negociables, CEDEARs, valores representativos de deuda o certificados de participación de fideicomisos financieros y cuotapartes de FCIC cuyo activo subyacente o patrimonio, según corresponda, esté compuesto principalmente por activos del mundo real o real world assets.
La principal novedad constituye la nueva posibilidad de tokenizar valores negociables emitidos bajo cualquiera de los regímenes de oferta pública con autorización automática. En el caso del régimen de bajo impacto, como el mismo no requiere, en principio, la elaboración de un prospecto, el proyecto establece que la tokenización será admisible únicamente cuando el emisor decida voluntariamente elaborar un prospecto conforme a las pautas previstas para los regímenes de oferta pública automática por su mediano impacto y solicite a la CNV la autorización de representación digital, acompañando el capítulo específico relativo a la tokenización.
En este sentido, el documento de emisión deberá incluir una sección o capítulo específico adicional con las principales características de la representación digital, incluyendo, entre otros aspectos, la identificación de los valores negociables a ser representados digitalmente, el porcentaje de la emisión alcanzado, los riesgos específicos de la estructura, la tecnología utilizada, la entidad especializada en tecnologías de registro distribuido (“TRD”), los PSAV intervinientes, los titulares registrales y las advertencias aplicables a los inversores.
El proyecto también mantiene ciertas exclusiones. En particular, no será admisible la tokenización de valores negociables que cumplan con las características de valores negociables sociales, verdes, sustentables o vinculados a la sostenibilidad. Asimismo, los regímenes de autorización automática aplicables a FCIA quedan expresamente excluidos de la ampliación propuesta.
Adicionalmente, la Resolución propone prorrogar la vigencia del sandbox regulatorio previsto para el régimen de tokenización hasta el 31 de diciembre de 2027, inclusive. Durante dicho período, podrán emitirse valores negociables representados digitalmente o generarse la representación digital de valores negociables existentes, sujeto al cumplimiento de los requisitos previstos en las Normas de la CNV. Una vez finalizado dicho plazo, la CNV evaluará la conveniencia de prorrogar, modificar, ampliar, reducir o finalizar el régimen.
Estas modificaciones deben leerse en conjunto con los restantes proyectos normativos sometidos recientemente a consulta pública por la CNV en materia de autorización automática de oferta pública. En particular, la Resolución General N° 1133/2026 propone modificar el régimen de autorización automática aplicable a fideicomisos financieros, ampliando de UVA 7.000.000 a UVA 15.000.000 el tope del régimen de mediano impacto y creando un régimen de mediano impacto ampliado, que permitiría la participación de inversores no calificados hasta un monto de UVA 100.000.000, o sin dicho límite cuando se trate exclusivamente de inversores calificados.
En este contexto, una modificación especialmente relevante para el mercado inmobiliario es que el proyecto de la Resolución General N° 1133/2026 permitiría la constitución de fideicomisos financieros para desarrollos inmobiliarios bajo los regímenes de bajo impacto, mediano impacto y mediano impacto ampliado. De aprobarse ambos proyectos, ello podría abrir una vía relevante para estructurar proyectos de tokenización inmobiliaria mediante fideicomisos financieros con oferta pública automática, sujetos al cumplimiento de los requisitos aplicables al régimen de fideicomisos financieros y al régimen de representación digital de valores negociables.
Sin perjuicio de lo anterior, el texto proyectado mantiene una referencia que podría generar dudas interpretativas respecto de determinados fideicomisos financieros inmobiliarios. En particular, subsistiría la exclusión de aquellos fideicomisos que se constituyan como fondos de inversión directa, categoría que podría comprender ciertas estructuras inmobiliarias en las que el fiduciario asume un rol empresario activo en el desarrollo, construcción o ejecución del proyecto. Por ello, en caso de aprobarse el régimen en los términos propuestos, deberá analizarse en cada caso si la estructura inmobiliaria proyectada encuadra dentro de las categorías admitidas para acceder al régimen automático.
La Resolución establece la apertura del procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas”, lo cual implica que el proyecto se encuentra sujeto a opiniones y propuestas del público por un plazo de QUINCE (15) días hábiles, por lo cual su contenido podría ser objeto de modificaciones antes de su aprobación definitiva.
La Resolución General Nº 1137/2026, en cuanto dispone la apertura del procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas”, entra en vigencia a partir del día siguiente al de su última publicación en el Boletín Oficial. Sin perjuicio de ello, el régimen sustantivo descripto constituye aún un proyecto sujeto a consulta pública, por lo que podría ser modificado antes de su aprobación definitiva.
La Resolución General Nº 1137/2026 establece su entrada en vigencia a partir del día siguiente al de su última publicación en el Boletín Oficial.
El texto completo de la Resolución General N° 1137 puede ser consultado aquí.
Esta publicación fue elaborada según información de fecha 06/05/2026 y no constituye una opinión legal sobre asuntos específicos. En caso de ser necesario, deberá procurarse asesoría legal especializada.
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