El 29 de julio de 2025 se publicó en el Boletín Oficial la Disposición 11/2025 de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, en el marco del DNU 1017/2024 y su reglamentación (RESFC-2025-2-APN-MEC), que establece el procedimiento para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades aún no construidas. La reglamentación apunta a brindar mayor seguridad jurídica y transparencia al tráfico inmobiliario en etapa de desarrollo.
La citada Disposición establece que, para que el Registro tome razón de estos boletos, será condición que la previa registración ante este registro, de la escritura pública de afectación por la cual el titular registral de dominio del inmueble exprese su voluntad de afectar el mismo al régimen de registro de boletos para su posterior afectación a propiedad horizontal, u otro régimen de subdivisión del suelo en la oportunidad en que sea posible, de acuerdo con las normas aplicables.
Cumplido esa condición, el Registro verificará que el documento a registrar contenga, entre otros datos, la identificación de las partes, la matrícula y ubicación del inmueble, la individualización precisa de las unidades funcionales y complementarias proyectadas, la fecha cierta del boleto, la verificación profesional de que la unidad se ajusta al proyecto aprobado, el pago de al menos el 25% del precio, la inexistencia de posesión, el asentimiento conyugal si corresponde, el cumplimiento de la normativa antilavado y, en caso de soporte papel, la firma certificada por escribano.
En caso de cesión, prenda u otro acto de disposición sobre un boleto ya registrado, deberá acreditarse el encadenamiento perfecto desde el titular de dominio que prometió la venta hasta el último adquirente.
Si no se cumplen todos los requisitos exigidos por la norma, el Registro podrá rechazar la solicitud de registro.
La presentación podrá realizarse por la parte interesada a través de los canales convencionales del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal o mediante el sistema digital Predigi, en cuyo caso el documento deberá contar con certificación notarial y firma digital del escribano. Cada boleto se anotará en un folio especial por unidad funcional futura, con número único de matrícula especial, donde constarán los datos del boleto, del inmueble y de las unidades proyectadas.
La anotación se extinguirá por:
- escritura traslativa de dominio,
- solicitud de las partes,
- orden judicial o
- A los cinco años, si antes no se renovare su inscripción.
En las escrituras de primera transmisión de dominio deberá constar la inexistencia de boleto firmado o registrado, o su debida relación. El Registro verificará la coincidencia del último titular inscripto o el encadenamiento lógico con el último boleto anotado. Una vez anotado en forma definitiva el documento de afectación al régimen de propiedad horizontal, no se admitirán nuevas anotaciones de boletos ni actos derivados, salvo orden judicial.
Los boletos podrán reinscribirse antes de su caducidad a pedido de cualquiera de las partes o de la entidad financiera acreedora, cumpliendo los mismos requisitos que para la anotación original.
La Disposición entró en vigor el día 29/07/2025.
Esta publicación fue elaborada de acuerdo con la información disponible en el Boletín Oficial publicado el 29/07/2025 y no constituye una opinión legal sobre asuntos específicos.
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Sebastián Luegmayer – LuegmayerS@eof.com.ar